Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist selten nach dem Ende der Zinsbindung abbezahlt. Typisch sind 10 oder 15 Jahre fester Zins, danach ist meist noch ein großer Teil offen. Für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung: die Anschlussfinanzierung.
Dafür gibt es zwei Wege. Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank zu deren neuem Angebot. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer anderen Bank, die Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung ablöst. Wenn Ihre Zinsbindung erst in einigen Jahren endet, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon heute einen Zins für später sichern.
Warum die Rate jetzt oft steigt
Viele Finanzierungen, die jetzt auslaufen, stammen aus der Niedrigzinszeit um 2014 bis 2016. Die heutigen Zinsen liegen deutlich darüber. Verlängert die Bank zum aktuellen Zins und läuft die Tilgung mit dem bisherigen Satz weiter, steigt die monatliche Rate spürbar.
Das muss nicht so bleiben. Mit einem günstigeren Angebot und einer etwas niedrigeren Tilgung kann die Rate gleich bleiben. Der Preis dafür: Sie zahlen langsamer ab, und die Laufzeit wird länger. Wie sich das für Ihre Zahlen auswirkt, zeigt unser Ratenrechner.
Prolongation oder Bankwechsel?
| Prolongation bei der Hausbank | Umschuldung zu einer neuen Bank | |
|---|---|---|
| Aufwand | Gering, oft nur eine Unterschrift | Unterlagen einreichen, Grundschuld übertragen |
| Auswahl | Ein einziges Angebot | Angebote vieler Banken im Vergleich |
| Kosten | Keine Notarkosten | Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld |
| Verhandlung | Die Bank weiß, dass viele nicht vergleichen | Wettbewerb zwischen den Banken |
Schon wenige Zehntelprozentpunkte Zinsunterschied machen bei einer Restschuld ab 200.000 € über zehn Jahre meist ein Vielfaches der Wechselkosten aus. Ist Ihre Hausbank trotzdem am günstigsten, sagen wir Ihnen das. Dann verlängern Sie einfach dort.
Die wichtigsten Fristen
- 12 bis 6 Monate vorher: der beste Zeitpunkt, um Angebote zu vergleichen. Viele Banken bieten Anschlussfinanzierungen mit einigen Monaten Vorlauf ohne Forward-Aufschlag an.
- Spätestens 3 Monate vorher muss Ihre Bank Ihnen mitteilen, ob und zu welchen Bedingungen sie verlängert (§ 493 BGB). Bis dahin sollten Sie die Alternativen kennen.
- Zum Ende der Zinsbindung können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln oder Teile der Restschuld sondertilgen.
- Nach 10 Jahren: Haben Sie eine längere Zinsbindung, dürfen Sie Ihr Darlehen 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Tipp: Unterschreiben Sie das Verlängerungsangebot Ihrer Bank nicht sofort. Es ist ein Angebot, kein Muss. Laden Sie es bei uns hoch, dann sehen Sie, ob es besser geht.
So läuft der Wechsel ab
- Angebot hochladen: In unserer Online-Anfrage laden Sie das Verlängerungsangebot Ihrer Bank hoch und beantworten ein paar Fragen.
- Unterlagen einreichen: Per E-Mail erhalten Sie Ihre persönliche Unterlagenliste und einen Upload-Link.
- Angebote vergleichen: Wir holen Angebote ein und schicken sie Ihnen geordnet nach effektivem Jahreszins.
- Unterschreiben: Sie wählen ein Angebot. Die neue Bank löst das alte Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab, die Grundschuld wird an sie abgetreten.
Welche Unterlagen Sie brauchen
- Verlängerungsangebot oder letzter Jahreskontoauszug Ihrer Bank
- Personalausweis aller Kreditnehmer
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Bilanzen bzw. EÜR
- Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- Angaben zur Immobilie: Wohnfläche, Baujahr, einige Fotos
- Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge
Die Liste für Ihren Fall bekommen Sie direkt nach der Anfrage per E-Mail. Als PDF zum Abhaken gibt es sie auch beim Zinsbindungs-Wecker.
Restschuld erhöhen oder Tilgung anpassen
Die Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, die Finanzierung neu zu ordnen. Sie können die Tilgung anpassen, Sondertilgungen vereinbaren oder die Darlehenssumme erhöhen, etwa um teure Ratenkredite abzulösen oder eine Modernisierung mitzufinanzieren. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zur Aufstockung.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Am besten 12 bis 6 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Dann bleibt genug Zeit, Angebote zu vergleichen und die Unterlagen einzureichen.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank. Bei der Umschuldung löst eine neue Bank Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab, und die Grundschuld wird an sie abgetreten.
Fällt beim Bankwechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein, nicht zum Ende der Zinsbindung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn Sie während der laufenden Zinsbindung vorzeitig aussteigen.
Was kostet der Wechsel zu einer neuen Bank?
Für die Abtretung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Bei einer Restschuld ab 200.000 € ist der Zinsvorteil eines besseren Angebots meist deutlich höher als diese Kosten.
Muss ich das Angebot meiner Bank annehmen?
Nein. Das Verlängerungsangebot ist ein Angebot. Sie können es mit anderen Angeboten vergleichen und dann entscheiden.
